פסק-דין בתיק ע"א 1102/02

1.         ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום (כב' השופטת שרה דותן, ס"נ - פסק דין חלקי מיום 31.1.00 ופסק דין מיום 24.4.01), בת"א 43505/90, 43507/90, 43504/90 ו-40985/93.

בית משפט השלום הורה על סילוק ידיהם של הנתבעים באותן תביעות (ביניהם המערער) (להלן: - " הנתבעים") מהמקרקעין נושא העתירה. המערער, שאינו תוקף את הצו לסילוק יד, עותר לחייב את המשיבים ליתן לו ולבני משפחתו שתי דירות מגורים או פיצויים בשווין, כתנאי לפינויו.

2.         הרקע

(א)        המשיבות 1-2 הינן חברות בע"מ (להלן: - " החברות") שבבעלותן חלקה 282 בגוש 6135 וחלקה 15 בגוש 6131 (להלן: - " המקרקעין").

(ב)        בשנת 1971 רכשו אילנה ואברהם מתתיהו את השליטה בחברות. בשנת 1981 נפטר אברהם מתתיהו וזכויותיו במקרקעין הועברו ליורשיו. בהמשך נחתם הסכם להעברת הזכויות בחברות מאילנה מתתיהו למשיבים 3-4.

(ג)         המשיבים הגישו נגד הנתבעים הנ"ל תביעה לפינוי וסילוק יד מהמקרקעין הנ"ל המצויים בכפר שלם בתל- אביב, בשל היותם - לפי הטענה - מסיגי גבול. עוד נטען כי הנתבעים בנו מבנים, על חלקות קרקע שבבעלות המשיבים, בלא שקיבלו היתר כדין ובלא הסכמת האחרונים.

(ד)        ערעורו של המערער נסב, כפי המפורט בכתב הערעור, על בית שבנה (בנפרד מבית הוריו) בחלקה 282 (להלן: - " הבית"). נמקד אפוא את התייחסותנו במבנה נושא הערעור.

3.         פסק דינו של בית משפט קמא

(א)        בית המשפט קבע כי על פי נסחי הרישום מדובר בקרקע פרטית, שמעולם לא הוקנתה לאפוטרופוס על נכסי נפקדים או לרשות ציבורית כלשהי. העובדה שבשנות ה-50 של המאה הקודמת נכרת חוזה שכירות בין מעודה סעיד (אביו של המערער) לבין המפקח על נכסי נפקדים ביחס לחדר המצוי בתחומי חלקה 63, אין בה כדי להוות ראייה בהתייחס לחלקה נושא הדיון.

עוד מציין בית המשפט כי בשנות ה- 50 ותחילת שנות ה-60 שולם על ידי אבי המערער ויוסף חרזי שכ"ד לרשות הפיתוח או לעמידר בקשר לנכסים בתחום חלקה 63, אולם לא הובאה ראייה שמדובר במבנים השנויים במחלוקת, ומכל מקום אין לכך נגיעה לחלקה 282 שהיא נושא הדיון.

מכל מקום, לא היה בידי אף אחד מהנתבעים כל מסמך המעיד על קיומה של שכירות באחד מן המבנים השנויים במחלוקת החל משנת 1960.

(ב)        בית המשפט דחה את טענת הדיירות המוגנת שטענו הנתבעים בהעדר תשתית עובדתית. מאביו של המערער, מר סעיד מעודה, לא ניתן היה לגבות עדות בשל גילו ומצבו הבריאותי, ומאוחר יותר הוא אף נפטר. כפי שהובהר, התעוד שהוצג לא היה רלבנטי למבנה הנדון המצוי בחלקה 282.

המערער לא העיד כלל, וגם לגביו נקבע כי לא הוכיח רכישת זכויות.

(ג)         בצד האמור קבע בית המשפט כי המערער הוא בר רשות מכללא. הוכח כי המשיבים היו מודעים לקיומם של מחזיקים בקרקע ונמנעו מלפעול לפינויים, ואף היתה לכך התייחסות מפורשת בחוזה להעברת השליטה בחברות. הנתבעים ראו בשתיקת הבעלים היתר מכללא להחזיק בקרקע, הרחיבו בתים קיימים ובנו בתים חדשים. בנסיבות אלה נוצר מצב המונע מבעלי הקרקע לבטל את הרשות ללא תנאי, וזהו אחד מהמקרים בו בית המשפט רשאי, משיקולים של צדק, להתנות את ביטול הרשות בתשלום פיצוי בגין השקעות הנתבעים.

(ד)        בנסיבות אלו ניתנה למערער (ולנתבעים אחרים) אפשרות להוכיח את שווי השקעותיהם במקרקעין. עוד נקבע כי המשיבים אינם זכאים לדמי שימוש עבור התקופה שעד לביטולה של הרשות מכללא להחזיק במקרקעין. שונים פני הדברים לתקופה שלאחר הגשת התביעה. עם הגשת התביעה, בוטלה הרשות והמשיבים זכאים לדמי שימוש ראויים; אלה יקוזזו מהסכומים שייפסקו כפיצוי לנתבעים.

(ה)        בהמשך להכרעה זו, שניתנה בפסק דינו החלקי של בית המשפט ביום 31.1.00, מינה בית המשפט, בהסכמת הצדדים, שמאי - מר בני יוכפז. נקבע כי  השמאי ישום את שווי תוספות הבנייה וההשקעות של הנתבעים, ביניהם המערער, כנגד שווים של דמי השימוש הראויים במקרקעין החל מיום הגשת התביעה. בפסק דינו עמד בית המשפט על חוות דעתו המקיפה של השמאי, שאיש מן הצדדים לא חלק עליה, והחליט לאמצה. בהסתמך על חוות הדעת הנ"ל, נקבע כי שווי דמי השימוש הראויים עולה על שווי תוספות הבנייה והנטיעות ועל כן אין הנתבעים זכאים לפיצוי בשל השקעותיהם בנכס.

(ו)          טיעון נוסף שנזקק לו בית המשפט היה טענת הנתבעים כי הם זכאים לפיצוי מכח הוראת החוזה בין המשיבים 3-4 לבין הבעלים הקודמים של החברה.

            בס' 6 לחוזה מיום 29.11.71 נקבע לאמור:

"בהתחשב בעובדה כי בתחום החלקות הנ"ל נמצאים כיום מחזיקים שונים במבנים שונים - דבר הידוע לקונים - מתחייבת בזה המוכרת לפנותם בתנאים כמפורט בסעיפים 17 ו-18 דמטה, אך מוסכם בזה במפורש כי המוכרת תהיה זכאית לבוא לכלל הסדר עם האנשים המחזיקים כיום בנדל"ן בדבר פינויים תמורת סידור חלוף למגורים בבנינים שיוקמו על ידי הקונים בתחום החלקות שבבעלות החלקות והקונים מתחייבים בזה להעמיד לרשותה של המוכרת את הדירות הדרושות במחיר עלות ובלבד שהסדר זה לא יחול ולא יחייב את הקונים להעמיד לרשות המוכרת מספר דירות העולה על 3 (שלוש) בנות 3 חדרים כל אחת.